Défiscalisation immobilière : le principe

La défiscalisation immobilière en une phrase ...

Vous achetez un appartement sous certaines conditions, notamment le fait de mettre son bien à la location pour une certaine durée, et l'état vous accorde des avantages fiscaux pour le paiement de votre impôt : vous paierez moins d'impôts ce qui vous permettra de financer en partie votre achat.

C'est ce que l'on appelle la défiscalisation immobilière.

Le pourquoi de la défiscalisation immobilière

L'état a plutôt tendance à récolter des impôts et à les augmenter.

Alors comment se fait-il qu'il crée des avantages fiscaux tels que la loi Robien ou la loi Borloo pour les personnes qui investissent dans l'immobilier locatif ?

La défiscalisation immobilière est en réalité un choix stratégique et économique de la part de nos gouvernements successifs.

La France manque singulièrement d'appartements pour le marché locatif. En voici les principales raisons :

• Un déficit de constructions pendant le dernier quart de siècle.

• Une démographie en hausse donc de plus en plus de prétendants pour un marché qui progresse peu.

• Une démographie en hausse (bis) : Les naissances occasionnent la recherche de plus grandes surfaces, donc des déménagements. Les grandes surfaces étant les plus rares, notamment en région parisienne, le marché se tend de plus en plus.

• Une augmentation des divorces et séparations, qui occasionnent un besoin double d'appartements.

• Une progression significative de la mobilité professionnelle.

Bien sur l'Etat finance une partie du marché locatif par le biais de la construction Hlm. Mais cela ne suffit pas à construire le nombre de logements suffisants.

Nous ne rentrerons pas dans le débat de savoir si ce financement pourrait être plus élevé ou pas, si l'Etat en fait suffisamment ou pas, car c'est un long débat qui de plus n'est pas l'objet de ce site.

Toujours est il que l'Etat ne peut pas aller au delà de son budget.

L'Etat s'est alors dit dans sa sagesse que puisqu'il ne pouvait pas faire plus, il pourrait "sous-traiter" ce financement auprès des particuliers en créant la défiscalisation immobilière.

Mais, quelle que soit la conscience civique de chacun, peu sont ceux qui achèteraient un bien immobilier pour le seul plaisir d'aider l'état et ses concitoyens.

L'astuce trouvée par l'état est donc de dire :

"- Vous qui cherchez à investir votre argent, nous vous proposons un placement financier bien plus sur et rentable que la bourse. Nous vous proposons d'investir dans la pierre.

- Ah bon ? Mais je peux le faire sans l'Etat ça !

- Oui, sauf que cela coute cher et que cela demande un investissement financier au quotidien.

Nous l'Etat nous vous aidons à le faire en vous offrant des avantages fiscaux importants, la défiscalisation immobilière, qui feront que l'achat de l'appartement sera au final financé par les loyers perçus et par votre économie d'impôts. Votre effort mensuel sera minime et vous aurez donc réalisé un investissement financier sans beaucoup de moyens de départ

Et comme la défiscalisation immobilière est un investissement financier, vous n'achetez pas cet appartement pour l'habiter (du moins pas dans l'immédiat). Donc, en échange de l'avantage fiscal et de ce qu'il vous permet de gagner, nous vous demandons de mettre cet appartement à la location pour une durée de neuf ans." Comme c'est le cas pour les dispositifs de la loi Borloo et de la loi Robien.

Les deux objectifs de la défiscalisation immobilière sont ainsi réunis :

Celui de l'état : que de nouveaux appartements soient construits pour le marché locatif.

Le votre : réaliser un investissement à moindre coût (et ce n'est pas le seul intérêt ...)

Les avantages de la défiscalisation immobilière

Allez, voyons les avantages mis en avant par l'Etat et les pros de la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation immobilière baisse vos impôts

  Selon la formule de défiscalisation immobilière choisie (loi de défiscalisation Robien, loi Borloo, ...) vous pourrez déduire de vos revenus imposables une partie du montant de votre bien et dans certains cas les charges liées au bien. Ce qui occasionnera une baisse de votre impôt.
  
  Ne perdons pas de vue cependant que les dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l'Etat sont destinés à encourager la construction locative. Vous réinvestirez donc cet argent dans l'achat de votre bien.
  
  Certains vont dire que l'économie de la défiscalisation immobilière n'est pas palpable.
  Bien sur, c'est tout l'inverse, elle n'est certes pas visible dans l'immédiat mais elle est bien là. Et n'oubliez pas que même si vous réutilisez cet argent, il va directement dans vos poches et pas dans celles de l'Etat !

• La défiscalisation immobilière est plus sure et pérenne...

  ... que les produits boursiers et autres produits financiers.
  
  Force est de constater que cette affirmation est juste, la pierre est le placement préféré des français et ce n'est pas sans raisons.
  
  On dit aussi que l'immobilier connait également des crises et qu'elle n'est pas à l'abri des cycles de hausses/baisses.
  
  C'est très juste. Mais l'immobilier ça remonte toujours car c'est un bien indispensable. Souvenons de la bulle spéculative des années 80 qui avait éclaté au milieu des années 90. Ce fut une crise très dure et les décotes avaient été conséquentes.
  
  Malgré tout c'était reparti de plus belle et en quelques années les biens avaient retrouvé, et plus que dépassé, leur ancien niveau de prix.
  
  Le besoin de se loger sera toujours constant, c'est pour cela que l'immobilier remonte toujours la pente en cas de crise.
  
  Ceux qui avaient investi en bourse sur Lehman Brothers n'ont eu que leurs yeux pour pleurer lors de la crise des subprimes de septembre 2008. Idem pour les ruinés des actions d'Eurotunnel ... qui remonteront peut être ... un jour .

• La défiscalisation immobilière est un moyen de diversifier son patrimoine

  Un bon vieux dicton nous dit qu'il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
  Plus proche de nous c'est également un principe de base de l'investisseur avisé.
  Vous avez des actions en bourse ? Vous avez une assurance-vie ?
  Très bien, conservez les et lissez le risque à travers un achat de défiscalisation immobilière.

• La défiscalisation immobilière demande peu de moyens et rapporte gros

  La défiscalisation immobilière offre un effet de levier très important.
  
  En premier lieu parce qu'elle utilise le crédit, donc les seuls fonds dont vous aurez besoin correspondent à votre apport personnel.
  
  En second lieu parce que votre locataire va vous verser tous les mois son loyer, qui va rembourser une bonne partie de ce crédit. Et pour terminer, l'économie fiscale réalisée va également vous permettre de financer un peu tous les mois votre bien.
  
  
  
  
  
  
  
  Il faut donc vraiment voir la défiscalisation immobilière comme un placement. C'est comme si tous les mois vous placiez un peu d'argent sur votre compte.
  
  On estime que le financement d'un bien par la défiscalisation immobilière se répartit de la façon suivante :
  
  60 % par les loyers payés par le locataire
  35 % par l'économie d'impôts
  15 % par votre épargne personnelle
  
  La défiscalisation immobilière est donc un des rares systèmes permettant de façon assurée de gagner 100 en investissant que 15.

• La défiscalisation immobilière assure une protection à votre famille

  En effet, votre prêt immobilier sera accompagné d'une assurance décès invalidité. Votre famille pourra donc conserver votre bien en cas de décès ou d'invalidité. Ce qui leur assurera un capital.

• La défiscalisation immobilière pour votre retraite

  
  La défiscalisation immobilière est un produit plus qu'intéressant dans le cadre de la retraite. En effet, une fois votre crédit arrivé à son terme vous aurez le choix entre conserver le bien en location et ainsi bénéficier d'un revenu complémentaire appréciable, soit revendre le bien et profiter d'une grosse somme pour vous faire plaisir ou encore, et c'est une solution courante et appréciée, conserver le bien et l'habiter.
  
  
  Si vous vous dites que cette optique vous tente, pensez à acheter le bien dans une région où vous aimeriez vivre.

• La défiscalisation immobilière pour vos enfants

  Depuis les 30 glorieuses, la situation financière des générations successives a bien (enfin, on devrait dire mal) évolué.
  
  Avant, les nouvelles générations gagnaient plus que leur parents et le niveau de vie général augmentait.
  
  Aujourd'hui, la crise accélérant le mouvement, les jeunes générations subissent la crise économique et le marché du travail tendu de plein fouet. Les revenus quand il y en a stagnent ou baissent et la leur situation est souvent précaire.
  
  De ce fait, la défiscalisation immobilière est un bon moyen d'aider vos enfants à l'accession à la propriété. Et ce, à nouveau sans gros efforts financiers de votre part.
  
  C'est donc de fait ce que l'on appelle communément un placement de père de famille.

Une règle importante de défiscalisation immobilière

Si vous ne deviez retenir qu'une chose à propose de la défiscalisation immobilière, c'est la suivante :

Ne voyez pas que le coté économie d'impôts ou le coté purement économique de votre montage financier.

En clair, n'achetez pas n'importe quel bien parce que votre investissement personnel mensuel serait très faible.

N'oubliez pas qu'en fin de financement, vous n'aurez pas un tas de billets qui vous attendra sur votre compte en banque, vous vous retrouverez avec un bien immobilier que vous pourrez soit louer soit vendre. Et dans tous les cas, pour pouvoir faire une belle opération, il faut un bien exploitable et de qualité.

Cela vaut également pour la location de votre bien. Il y a a beaucoup de mécontents des lois Robien et Borloo.

Des particuliers qui estiment avoir été l'objet d'arnaques. Pourtant le bien a été construit et livré en temps et en heure. Alors que s'est il passé ? Il s'est passé que des promoteurs ont construit des lotissements en surnombre dans des zones où le besoin en locations n'était pas criant. Résultat : des appartements qui ne se louent pas et des propriétaires furieux car étant en porte à faux avec la loi les avantages fiscaux leurs sont retirés et ils y sont de leur poche.

La défiscalisation immobilière est un bon principe mais il faut prendre ses précautions. On fera donc attention comme pour un achat classique à :

L'environnement du bien

- proximité des commerces

- la localisation du bien

- le fait qu'il y ait des écoles

- la proximité des moyens de transport ( bus, métro, tramway, autoroutes ou nationales)

- la proximité de parcs ou de jardins, toujours appréciés des familles

Le bien en lui-même :

- L'exposition
- La disposition et la fonctionnalité des pièces
- La qualité de l'immeuble et sa "durabilité"

Et si vous achetez dans des régions un peu reculées :

Y a t'il une activité économique dans la région ?

Y a t'il des bassins d'emplois ?

Y a t'il déjà beaucoup de programmes de défiscalisation immobilière dans le coin ?

Y a t'il notamment des programmes Robien et des programmes Borloo ?

Une astuce : faites le tour des agences immobilières du coin et dites que vous recherchez un appartement à louer. Vous verrez si le marché est saturé ou pas ...

Nous vous proposons d'étudier maintenant la loi Robien

Egalement sur le site :

La loi Robien
La loi Borloo
La loi Girardin
La loi Malraux
La loi Demessine/ZRR
La loi LMNP
La loi LMP