La défiscalisation en loi Malraux

Avant de commencer, rendons à César ce qui est à César : le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux est une création de l'homme politique français André Malraux.

La France possède un grand patrimoine architectural. Public et privé. Malheureusement, plus le patrimoine est grand et ancien plus il nécessite d'entretien et de travaux de restauration. Concernant le patrimoine architectural privé cela est souvent un frein à l'achat.

Nous connaissons tous de beaux immeubles de centre ville avec de beaux appartement anciens dont les travaux de restauration nécessitent des fortunes quand elles ne doublent ou ne triplent pas la valeur du bien.

Cela coute donc cher et en plus en cas de vente, comme vous intégrerez bien entendu ce que vous ont couté les travaux dans votre prix de revente, vous paierez des plus-values dessus.

Quand on sait que faire des travaux de ce type demande également beaucoup de suivi et d'investissement personnel, on peut se dire à juste titre que l'entreprise est périlleuse.

Ce constat a abouti dans les années 50-60 à l'élaboration de la loi Malraux dans le but de conserver notre patrimoine architectural privé.

Concernant ce patrimoine, précisons qu'il s'agit le plus souvent, comme nous le verrons plus bas, de biens situés dans des zones réglementaires de protection du patrimoine.

En effet, l'Etat ne pouvant prendre à sa charge de financer la totalité de la sauvegarde du patrimoine, il a décidé de "sous-traiter" cela auprès des particuliers à travers des avantages fiscaux leur permettant de réaliser ce type d'opération

L'une des plus belles réussites de la loi Malraux a été la réhabilitation du quartier du Marais à Paris qui à l'époque tombait en ruine et qui est devenu aujourd'hui un des quartiers les plus beaux et les plus chers de la capitale.

A qui s'adresse la loi Malraux ?

On va dire que pour que la loi Malraux soit réellement efficace pour vous, vous devez payer beaucoup d'impôts, c'est à dire être dans les tranches supérieures d'imposition.

Le principe de la défiscalisation Robien étant de déduire des sommes de travaux important, il vaut mieux en effet avoir des impôts importants à payer sinon les travaux de rénovation seront au final à votre charge.

Sachez également que vous devrez mettre le bien en location pour une durée de 6 ans.

L'avantage massue de la loi Malraux

Avec la loi Malraux, vous pouvez déduire l'intégralité de vos travaux de rénovation de vos revenus, de façon illimitée

C'est cette disposition de la loi Malraux qui va vous permettre de réduire de façon considérable le montant de votre impôt.

Les biens concernés par la loi Malraux

Il y a deux type de bien concernés :

• Les immeubles affectés à l'habitation et situés dans une ZPPAUP ( zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), à condition que les travaux aient été déclarés d'utilité publique.

• Les immeubles affectés à l'habitation et situés dans un secteur sauvegardé tel que le définit le code de l'urbanisme.

Pour information les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP sont crées par des arrêtés ministériels ou des décrets du conseil d'Etat.

Vous pouvez consulter les périmètres des secteurs dans la mairie de la commune concernée.

Vous devez vous rendre au service de l'urbanisme où vous pourrez consulter le POS, le plan d'occupation des sols, où sont généralement reportées les zones de protection.

Bien sur n'hésitez pas à en parler avec le personnel de l'urbanisme qui sera ravi de vous renseigner sur votre démarche.

Types de travaux déductibles par la loi Malraux

Vous pouvez faire tous types de travaux qui permettent une rénovation complète de l'immeuble à une condition : ne pas changer le volume habitable.

Une précision : Les travaux devront faire l'objet d'une autorisation délivrée au préalable par le préfet, un simple permis de construire ne suffisant pas.

Une petite astuce : attendez bien d'avoir reçu votre autorisation avant de commencer vos travaux, sinon ceux-ci ne seront pas déductibles !

Les conditions pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux

On l'a vu, l'opération doit être réalisée dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Le bien doit être ensuite être loué non-meublé pendant une durée de 6 ans pour un usage d'habitation principale.

Vous devez joindre à votre déclaration fiscale toutes les factures qui prouvent la réalité des travaux réalisés, la copie du bail, la copie de l'autorisation de travaux, le nom de votre locataire et bien sur l'adresse du bien.

Conclusion sur la loi Malraux

La défiscalisation par la loi Malraux est idéale si vous souhaitez faire l'acquisition d'un bien immobilier de qualité et de charme pour votre utilisation, et ce au moindre coût. Bien sur, il y aura la contrainte des 6 ans de location. Mais on a rien sans rien et l'avantage concédé est tellement avantageux que le jeu en vaut vraiment la chandelle.

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